Από την έναρξη του 2019 θα ισχύσουν ρυθμίσεις που έχουν στόχο την αύξηση των ηλεκτρονικών συναλλαγών και την ταυτόχρονη μείωση της φοροδιαφυγής, με απόδοση περισσότερων εσόδων στους κρατικούς εισπρακτικούς μηχανισμού

Οι επιπτώσεις στην καθημερινότητα των πολιτών θα είναι η περαιτέρω συστηματοποίηση των συναλλαγών τους και για το υπουργείο Οικονομικών αυτό σημαίνει ότι δυνητικά θα περιοριστούν οι «διαρροές» από τα φαινόμενα των «μαύρων συναλλαγών».

Ποιες είναι οι ρυθμίσεις

Αρχικά θα αυξηθεί το ελάχιστο των απαιτούμενων δαπανών με ηλεκτρονικό χρήμα για μισθωτούς και συνταξιούχους προκειμένου να τους αποδοθεί η έκπτωση φόρου που οδηγεί στο αφορολόγητο όριο.

Σήμερα ένας μισθωτός ή συνταξιούχος θα πρέπει, εφόσον έχει εισόδημα έως 10.000 ευρώ να δαπανήσει το 10% του εισοδήματός του με πλαστικό χρήμα, για εισόδημα από 10.001 έως 20.000 ευρώ το 15% και για εισόδημα πάνω από 20.000 ευρώ το 20%.

Από το νέο έτος το ελάχιστο ποσό των e-αποδείξεων που θα πρέπει να συγκεντρώσουν οι φορολογούμενοι προκύπτει από το ύψος του εισοδήματός τους σε συνδυασμό με τη νέα προοδευτική κλίμακα που θα θεσμοθετηθεί:

• 15% για εισόδημα έως 10.000 ευρώ.
• 20% για εισόδημα από 10.000,01 έως 20.000 ευρώ.
• 25% για εισόδημα από 20.000,01 και άνω.

Ωστόσο, υπάρχει και εισήγηση για μεγαλύτερη αύξηση με ποσοστά 20%, 25% και 30% αντίστοιχα.

Ηλεκτρονικά τιμολόγια

Μία ακόμη διαδικασία που αναμένεται να ξεκινήσει από την αρχή του 2019, είναι η καθιέρωση της έκδοσης ηλεκτρονικών τιμολογίων σε πιλοτική βάση μέχρι την πλήρη εφαρμογή της από το 2020.

Η απόφαση καθορίζει τις τεχνικές προδιαγραφές της εφαρμογής και συγκεκριμένα τη διαδικασία έκδοσης των ηλεκτρονικών τιμολογίων, αλλά και τη διαδικασία των φορολογικώνελέγχων επί των τιμολογίων που θα εκδίδονται από τους επιχειρηματίες.

Τα τιμολόγια θα εκδίδονται με ηλεκτρονικό τρόπο και θα καταχωρούνται αυτόματα ως έσοδο στα ηλεκτρονικά βιβλία του εκδότη και ως δαπάνη στα ηλεκτρονικά βιβλία του λήπτη.

Η υποχρεωτική έκδοση ηλεκτρονικών τιμολογίων αποσκοπεί στην πάταξη του φαινομένου της διακίνησης πλαστών και εικονικών τιμολογίων, τα οποία χρησιμοποιούνται επί δεκαετίες, προκειμένου να αποφύγουν φόρους εισοδήματος και ΦΠΑ αρκετές επιχειρήσεις, καθώς αποτελεί μια από τις πιο αποτελεσματικές μεθόδους φοροδιαφυγής.

Ηλεκτρονικό περιουσιολόγιο

Η έλευση του νέου χρόνου φέρνει και την ηλεκτρονική διασύνδεση του κτηματολογίου με το πληροφοριακό σύστημα ακινήτων-περιουσιολογίου, που θα δημιουργήσει ουσιαστικά το ηλεκτρονικό περιουσιολόγιο. Η διαδικασία θα ολοκληρωθεί τον Μάρτιο και έχει στόχο να εντοπιστούν φορολογούμενοι που δεν έχουν δηλώσει το σύνολο της περιουσίας τους στην Εφορία.

Σκοπός του έργου είναι η ηλεκτρονική καταγραφή του συνόλου της ακίνητης, κινητής και άυλης περιουσίας όλων των φυσικών και νομικών προσώπων, καθώς και των νομικών οντοτήτων.

Επιπλέον στόχος είναι και η πρόσβαση στο πληροφοριακό σύστημα του Κτηματολογίου προκειμένου να λαμβάνονται πληροφορίες για την ακίνητη περιουσία των φορολογουμένων.

Έως τώρα οι αποκρύψεις στοιχείων γίνονται προκειμένου να αποφεύγεται η πληρωμή ΕΝΦΙΑ αλλά και το τεκμήριο που συνοδεύει τη χρήση ακινήτων.

O φόρος υπεραξίας ακινήτων ο οποίος ψηφίστηκε το 2014 αλλά από το 2015 μέχρι σήμερα συνεχώς αναστέλλεται έρχεται πάλι στο προσκήνιο. Και αυτό γιατί, όπως λένε οι ειδικοί της κτηματαγοράς εάν εφαρμόζονταν θα προκαλούσε περισσότερα προβλήματα στην αγορά των ακίνητων από τα έσοδα που θα έφερνε στα κρατικά ταμεία.

Η τελευταία παράταση που δόθηκε εκπνέει στις 31 Δεκεμβρίου 2018. Εάν δεν υπάρξει νέα παράταση θα πρέπει από την αρχή του έτους να εφαρμοστεί ένα ακόμη φόρος στα ακίνητα. Ο φόρος αυτός επιβαρύνει τους πωλητές των ακινήτων και με δεδομένη την αύξηση που καταγράφεται στις αγοραπωλησίες ακινήτων, το οικονομικό επιτελείο δεν αποκλείεται να εφαρμόσει το νέο φόρο.

Επειδή κανείς δεν γνωρίζει τι μέλλει γενέσθαι, καλό είναι οι φορολογούμενοι που σχεδιάζουν να πωλήσουν κάποιο ακίνητό τους α γνωρίζουν από τώρα τι τους περιμένει από το νέο έτος εάν τελικά επιβληθεί ο φόρος υπεραξίας. Συγκεκριμένα:

1. Ο φόρος υπεραξίας θα επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου. Ο φόρος θα επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου ενώ ο αγοραστής θα οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

2. Εφόσον ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει το ακίνητο που πουλάει για πέντε τουλάχιστον έτη από τη στιγμής της απόκτησής του, η υπεραξία θα είναι αφορολόγητη μέχρι του ποσού των 25.000 ευρώ.

3. Όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν το 1995 θα απαλλάσσονται από το φόρο υπεραξίας.

Η τελική υπεραξία επί της οποίας θα υπολογίζεται ο φόρος θα προσδιορίζεται με βάση ποσοστιαίους συντελεστές απομείωσης κλιμακούμενους ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 25).

Ειδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από 1η Ιανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου του 2002 οι συντελεστές απομείωσης θα περιορίζονται, καθώς θα πολλαπλασιάζονται με 0,8.

Σημαντικά φορολογικά κίνητρα έχουν οι νέοι αγρότες.  Όσοι ασκούν αγροτική επιχειρηματική  δραστηριότητα για τα τρία πρώτα χρόνια άσκησης της δραστηριότητάς τους θα πρέπει να γνωρίζουν ότι ο φορολογικός συντελεστής του πρώτου κλιμακίου της φορολογικής κλίμακας μειώνεται κατά 50% εφόσον το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα δεν υπερβαίνει τις 10.000 ευρώ.  Συγκεκριμένα όπως διευκρινίζεται σε εγκύκλιο της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων:

– Για τα φυσικά πρόσωπα με πρώτη δήλωση έναρξης επιτηδεύματος από 1ης Ιανουαρίου 2013 και για τα 3 πρώτα έτη άσκησης της δραστηριότητάς τους ο φορολογικός συντελεστής του πρώτου κλιμακίου της φορολογικής κλίμακας μειώνεται κατά 50%, εφόσον το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημά τους από επιχειρηματική δραστηριότητα δεν υπερβαίνει τις 10.000 ευρώ.

– Και για το φορολογικό έτος 2017 τα φυσικά πρόσωπα με πρώτη δήλωση έναρξης δραστηριότητας από 1η Ιανουαρίου 2015 και μετά, κατά τα 3 πρώτα έτη άσκησης της δραστηριότητάς τους, έχουν τη μείωση του φορολογικού συντελεστή του πρώτου κλιμακίου κατά 50% εφόσον αθροιστικά τα ακαθάριστα έσοδα από επιχειρηματική και αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα δεν υπερβαίνουν τις 10.000 ευρώ.

– Ειδικά, για τον προσδιορισμό του εισοδήματος από αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα στα έσοδα από επιχειρηματικές συναλλαγές περιλαμβάνονται τα έσοδα από την παραγωγή γεωργικών, πτηνοτροφικών, κτηνοτροφικών, δασοκομικών, υλοτομικών και αλιευτικών προϊόντων.

– Για όσους ασκούν αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα, είναι απαραίτητη η συμπλήρωση του εντύπου Ε3 ανεξάρτητα από το αν υπάρχει απαλλαγή ή όχι από την τήρηση βιβλίων  και την ένταξή τους ή όχι στο ειδικό ή στο κανονικό καθεστώς Φ.Π.Α.

Δεδομένου ότι ο όρος «επιτήδευμα» δεν αναφέρεται στον ν.4172/2013 (παρά μόνο για τις ανάγκες επιβολής του τέλους επιτηδεύματος του ν. 3986/2011) διευκρινίζεται ότι για τους ασκούντες ατομική αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα, οι υποχρεώσεις δήλωσης φόρου εισοδήματος (πάντα μέσω Ε3) είναι οι ίδιες ανεξάρτητα από το αν υπάρχει απαλλαγή ή όχι από την τήρηση βιβλίων του ΚΦΑΣ και την ένταξή τους στα καθεστώτα του ΦΠΑ. Επομένως, η μείωση κατά 50% του φορολογικού συντελεστή  έχει εφαρμογή για όποιον ασκεί ατομική αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα, ανεξάρτητα από το αν υπάρχει απαλλαγή ή όχι από την τήρηση βιβλίων και την ένταξή του στα καθεστώτα του ΦΠΑ. Η εν λόγω μείωση εφαρμόζεται για το πρώτο έτος που δηλώνεται εισόδημα από αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα μέσω Ε3 και για τα δύο επόμενα έτη για τα οποία δηλώνεται εισόδημα.

Σε λιγότερο από δυο μήνες από σήμερα, το φορολογικό σκηνικό στην αγορά των ακινήτων θα είναι διαφορετικό. Οι νέες αντικειμενικές αξίες που εφαρμόστηκαν φέτος για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, από την 1η Ιανουαρίου 2019 θα ενεργοποιηθούν για τους υπόλοιπους φόρους που βαρύνουν την ακίνητη περιουσία. Από το φόρο που επιβάλλεται στις μεταβιβάσεις μέχρι το τέλος ακίνητης περιουσίας που πληρώνουμε μέσω τω λογαριασμών του ηλεκτρικού ρεύματος και το τεκμήριο για τις κατοικίες. Οι νέες τιμές ζώνης θα αλλάξουν το φορολογικό τοπίο.

Επειδή τα στοιχεία δείχνουν ότι το τελευταίο διάστημα οι αγοραπωλησίες ακινήτων έχουν την τιμητική τους με τη μόδα του Airbnb να κυριαρχεί, όσοι σχεδιάζουν να προχωρήσουν στην αγορά ενός ακίνητου το οποίο ενδεχομένως θα αξιοποιήσουν στη συνέχεια μέσω κάποιας από τις πλατφόρμες της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα πρέπει να γνωρίζουν σε ποιες περιπτώσεις επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης και πότε απαλλάσσονται.

1. Πότε επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτου (φ.μ.α.) και ποιος υποχρεούται να τον καταβάλει;

Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα επιβάλλεται φόρος στην αξία τους και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής.

2. Πώς καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου;

Στις περιοχές που εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου, ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σε αυτήν την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας καταβάλλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί. Σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος.

3. Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης ακινήτου;

α) Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου.

β) Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου μειώνεται στο τέταρτο (1/4) στις περιπτώσεις διανομής ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων ή διάλυσης Ο.Ε., Ε.Ε., Ε.Π.Ε. και Ι.Κ.Ε. και μεταβίβασης των ακινήτων της εταιρείας στα μέλη της, κατά την εταιρική τους μερίδα.

γ) Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου μειώνεται στο μισό (1/2) στις περιπτώσεις ανταλλαγής ακινήτων ίσης αξίας, συγχώνευσης Α.Ε. και Συνεταιρισμών, αναγκαστικής απαλλοτρίωσης για δημόσια ωφέλεια, καθώς και συνένωσης οικοπέδων.

4. Ποιοι είναι οι δικαιούχοι της απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης ακινήτου για αγορά πρώτης κατοικίας;

Η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα (έγγαμα ή άγαμα ή τα πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης τόσο με τις διατάξεις του ν. 3719/2008, μετά τη συμπλήρωση διετίας, όσο και του ν. 4356/2015), εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν σε αυτή το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά. Η απαλλαγή του άγαμου παρέχεται και στον σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση, υπό τον όρο ότι έχει κατατεθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου, τουλάχιστον, έξι μήνες πριν την αγορά του ακινήτου με την προϋπόθεση ότι ο γάμος θα λυθεί μέσα σε πέντε (5) έτη από την αγορά.

Απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης ακινήτου για αγορά πρώτης κατοικίας δικαιούνται:

α) Έλληνες.

β) ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης. Οι καταγόμενοι από τη Βόρεια Ήπειρο και την Τουρκία, εφόσον απέκτησαν ιθαγένεια τρίτου κράτους πλην της Αλβανικής και Τουρκικής, δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής από το φόρο.

γ) οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.

δ) αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. 96/2008 (Α’ 152).

ε) πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4251/2014 (Α’ 80).

στ) πολίτες τρίτων χωρών που κατέχουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα δεύτερης γενιάς.

Ειδικά για τους αλλοδαπούς, η πρόθεσή τους για μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα δεν αναιρείται από το γεγονός ότι, για ειδικούς λόγους, οι αρμόδιες υπηρεσίες τους χορηγούν προσωρινές άδειες παραμονής που ανανεώνονται.

5. Ποια είναι η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής;

Για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον, 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται φ.μ.α.

Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας), για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

6. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;

α) Ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.

Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους, όταν υφίσταται σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών) κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 25 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ’ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ.

β) Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς και εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού.

γ) Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία.